Памятка заказчику

Строительство индивидуального жилого дома начинают только после получения ряда разрешительных документов, предусмотренных действующим законодательством.

Застройщику, в первую очередь, требуется руководствоваться положениями такого документа, как ГрК РФ, введённый в действие на территории России законом под № 190-ФЗ, датированным 29.12.04 (в редакции на 07.03.17). Вопросы получения разрешения на строительство регламентируются 51 статьёй градостроительного кодекса.

В целях облегчения взаимопонимания на этапе общения с представителями различных государственных структур, застройщику требуется запомнить три главных термина, которые будут звучать постоянно:

• ИЖС – индивидуальное (личное) жилищное строительство. Обозначает возведение жилого дома, который является личной собственностью застройщика, самостоятельно, при участии в работах застройщика или за его счёт третьими лицами (Свод правил 30-102-99)
• Объект ИЖС – так именуется жилой дом, стоящий обособленно (отдельно) и имеющий 1-ин или 2-а этажа. Здание предназначено для проживания 1-ой семьи (статья 48 часть 3 ГрК);
• Разрешение на осуществление ИЖС – наличие подобного разрешительного документа рассматривается как юридическое подтверждение факта соответствия подготовленной на дом проектной документации плану участка, а также проекту межевания.

Что даёт наличие разрешения

Юридическое подтверждение следующего:

1. Дом, на принадлежащем заказчику участке, возводится на законных основаниях.
2. Застройщика нельзя оштрафовать за факт незаконного строительства (5000 рублей для физического лица). Количество штрафов, за период строительства, не ограничено.
3. Не возникнут территориальные споры с соседями и иными юридическими и физическими лицами, которые требуют принятия судебного решения.
4. Застройщик получает право законного использования материнского капитала.
5. В таком доме разрешена прописка и предусмотрено получение официального почтового адреса.
6. Разрешено выполнение подключения к централизованным сетям жизнеобеспечения.

Отсутствие разрешения чревато крупными проблемами:

• Нельзя оформить право собственности на построенный дом;
• Налагается запрет на подключение коммуникаций (свет, газ, вода, канализация);
• Запрет на получение адреса и прописки;
• Отказ банков в кредитовании;
• Регулярные штрафы.

Алгоритм получения разрешения на ИЖС

От того, кому будет доверено строительство, зависит качество вашего будущего дома. Поэтому к выбору подрядчика требуется отнестись ответственно.

• Уточните, в течение какого времени компания работает на строительном рынке. Какова деловая репутация будущего подрядчика. Для этого следует ознакомиться с отзывами о подрядчике в интернете (и не только на сайте компании);
• Посетите офис компании. Его вид и поведение сотрудников расскажет о многом. Уточните:
  • Существование в компании собственного архитектурно-планировочного отдела;
  • состояние станочного парка;
  • наличие соответствующих лицензий;
  • является ли компания членом строительной СРО;
  • если имеются собственные складские и производственные помещения, желательно их посетить. Ознакомиться с организацией хранения стройматериалов, производственного процесса, поговорить с рабочими.
• Попросить адреса нескольких объектов, которые уже сданы компанией (желательно тех, со дня сдачи которых прошёл год и более). Встретиться с их владельцами. В тех случаях, когда в подобной просьбе отказывают, следует прекратить отношения сразу, чтобы не получить проблем в будущем;
• Убедитесь в том, что компания имеет опыт работ с теми материалами, из которых вы планируете строить дом, что она имеет необходимое оборудование, технику, квалифицированный персонал;
• Имеет ли компания связи с поставщиками основных материалов. Что представляют собой они. При наличии отлаженных связей подрядчик легко и быстро найдёт, при необходимости, равноценную замену материалам, отсутствующим в продаже или излишне дорогим для заказчика;
• Какие гарантийные обязательства принимает на себя будущий подрядчик. Требует ли он предоплату до начала работ.

Подобный анализ позволит застройщику избежать заключения договора с компанией-однодневкой и, с высокой вероятностью, позволит получить готовый дом, полностью отвечающий положениям действующих нормативов и ожиданиям заказчика.

В соответствии с требованиями республиканских (РСН) строительных норм за № 70-88 жилой дом требуется располагать на участке с учётом определённых требований:

• С учётом требований пожарной безопасности расстояния между деревянными домами (классов IV и V) должно составлять не менее 15 м;
• При условии, что у одного из домов класс огнестойкости выше, его можно сократить до 10 м;
• Жилой дом должен отстоять от красной линии на 5 м (для улиц, являющихся магистральными) и 3 м (для улиц жилых);
• Расстояния, регламентирующие размещение хозяйственных помещений (гараж, баня, птичник и т.п.) должны размещаться на определённых данными нормами расстояниях;
• Размещение кустарников и деревьев регламентируется таблицей 3 настоящих РСН;
• Жилой дом должен быть смещён относительно боковой границы участка (к его правой или левой стороне). Направление смещения задаётся уже имеющимися домами;
• Минимальное расстояние, которое необходимо оставить между боковой стеной здания и границей участка задаётся значением в 1000 – 1500 мм. Это облегчает уход за домом, выполнение текущего ремонта.

Этим же документом вводятся геометрические параметры для самого здания и основных помещений дома, а также требования, касающиеся размещения СЖО.

Этим же документом вводятся образцы таких документов, как:

• Договор-заказ, оформляемый на осуществление проектных работ (если заказывается индивидуальный проект дома);
• Акт выноса установленных границ участка на местность (в натуру) и осуществления разбивки строений. При составлении данного документа необходимо учитывать, что законными будут считаться только те хозяйственные постройки, которые на нём обозначены. Всё остальное – самострой, со всеми вытекающими отсюда последствиями;
• Строительный паспорт. Оформляется на застройку вашего земельного участка и подтверждает легитимность выполнения работ.

Непосредственно организацией работ будет заниматься подрядчик. Однако на заказчика ложится часть их подготовительного этапа.

• Необходимо определить оптимальный маршрут подъезда специальной строительной техники и грузового автотранспорта, на котором будут завозиться строительные и отделочные материалы, и вывозиться строительный мусор. При необходимости, требуется уточнить или согласовать с ГИБДД порядок движения этих транспортных средств и оформить соответствующие разрешения;
• Определить непосредственно на строительной площадке место, наиболее удобное для складирования и маневрирования техники (совместно с представителем подрядчика). Оптимальным считается расстояние от места складирования материалов до места выполнения работ ≤ 20 м;
• Должен быть решён вопрос обеспечения стройплощадки электроэнергией по временной схеме. При этом представителю подрядчика должен быть предоставлен круглосуточный доступ к автоматам и электрощиту. Если решить этот вопрос посредством подключения к источнику постоянного централизованного электроснабжения не получается, необходимо арендовать, на время работ, переносной генератор требуемой мощности. И обеспечить его бесперебойное снабжение топливом и маслом (за счёт застройщика);
• При необходимости выполнения бетонных работ, требуется организовать водоснабжение рабочей площадки (от централизованных или открытых источников, либо цистернами);
• Обеспечить помещение для проживания бригады из 2-4 человек. При отсутствии пригодного для проживания объекта, необходимо приобрести или арендовать бытовку (2000*3000).

После работы она может сталь кладовой для садового инструмента или дров для бани.

В тех случаях, когда застройщик заказывает доставку готовой бани (иного строения), с последующим монтажом на участке строительства требуется решить следующие организационные вопросы:

• Каким образом транспорт с этим строением сможет подъехать максимально близко к месту установки;
• Позволяет ли имеющаяся проезжая часть доставить этот негабаритный груз;
• Можно ли будет организовать крановую разгрузку. При этом следует исходить из того, что средний вес готовой деревянной бани составляет около 4 т, а максимальная грузоподъёмность имеющегося автокрана, чаще всего, не превышает 14 т. Несложные расчёты показывают, что максимальное расстояние, на котором кран может находиться от автомобиля, доставившего конструкцию, не может превышать 8 м.

Если хотя бы один из ответов будет отрицательным, от подобного заказа придётся отказаться.

Чтобы этого добиться, требуется регулярный уход за зданием. При этом основными мероприятиями, которые требуется осуществлять постоянно, являются:

• Периодическая проверка состояния целостности кровельного материала, позволяющая оперативно выявить и устранить возможные повреждения (самостоятельно, либо вызвав бригаду специалистов);
• Крыша должна регулярно очищаться от скапливающегося мусора;
• Контроль состояния и работоспособности водостоков и имеющейся системы водоотведения;
• Проведение в плановом порядке профилактики имеющихся дренажных систем;
• Контроль уложенного утеплителя;
• Регулярная проверка защитных покрытий, нанесённых на внешнюю сторону бруса, которые защищают материал от прямого ультрафиолетового излучения и препятствуют развитию вредной микрофлоры. Антисептические защитные составы требуется обновлять (наносить повторно) каждые два-три года. Это требование справедливо и для антипиренов. Делать это можно самостоятельно, либо приглашая соответствующего специалиста;
• Если наружная сторона несущих стен из бруса покрыта ЛКМ, обновление подобного покрытия необходимо производить в сроки, указанные производителем.

Кроме выполнения мероприятий, выполняемых для продления долговечности конструкции деревянного жилого дома, обслуживание бани имеет ряд специфических особенностей, вытекающих из условий её эксплуатации (высокие температуры и влажность).

• Через год после начала эксплуатации (по завершению усадки) необходимо:
  • По всему периметру фундамента выполнить отмостку;
  • Установить систему слива воды;
  • Стянуть полы во всех помещениях;
  • Устранить имеющиеся технологические зазоры, проложив в них утеплитель;
  • Повторно проконопатить сруб;
• После каждого использования бани (топки печи) все её помещения требуется проветрить. Время выполнения процедуры от 4-ёх до 5-ти часов;
• Печную трубу требуется ежеквартально чистить и контролировать на наличие мест прогорания;
• В связи с тем, что деревянный сруб оседает, теряется герметичность стыка в тех местах, где труба проходит сквозь кровлю. Этот стык требуется регулярно обновлять герметиками специальных марок;
• Периодически требуется контролировать состояние фундамента бани, межвенцовых швов и оперативно устранять выявленные дефекты.